Thị trường BĐS tiếp tục đương đầu với nhiều thách thức

6 tháng đầu năm đã qua đi, thị trường BĐS đang dần khép lại đánh dấu một chặng đường đầy khó khăn và thách thức với các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào thị trường này.

Giao dịch ảm đạm, diễn biến nóng – lạnh trái chiều

Nguồn vốn đầu tư vào BĐS đang dần bị thu hẹp khi mà hàng loạt cách chính sách tín dụng thắt chặt nhằm kiềm chế lạm phát của Chính phủ đã phát huy tác dụng. Cùng với đó là sự nóng lạnh cục bộ của thị trường đã khiến nhiều người dân tỉnh táo hơn khi tham gia vào lĩnh vực vốn được coi là đầy biến động và nhạy cảm này.

Đánh giá về thị trường BĐS 6 tháng qua tại TP.HCM, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc cho rằng, do thị trường này phụ thuộc quá nhiều vào dòng vốn từ ngân hàng, khi xảy ra biến cố thì ngay lập tức đã chịu ảnh hưởng thấy rõ. Thách thức đối với doanh nghiệp BĐS trong năm 2011 là đứng trước lựa chọn liên quan đến việc sinh tồn của chính doanh nghiệp mình. Đây không chỉ là thực trạng của thị BĐS TP.HCM trong 6 tháng đầu năm mà có thể sẽ kéo dài hết năm nay, thậm chí sang đến năm 2012.

Có thể thấy, hiện nay khả năng đảm bảo tính thanh khoản của ngân hàng là rất yếu. Thậm chí nhiều ngân hàng thương mại cho vay các dự án với lượng vốn rất lớn nhưng khả năng thanh toán giờ chỉ còn 10%. Vì thế, các doanh nghiệp BĐS TP.HCM nên chủ động chuẩn bị tinh thần, sức lực để đối phó với tình hình khó khăn này.

Còn tại Hà Nội, sau khi cắt cơn sốt đất tại khu vực Sóc Sơn và Đông Anh, thị trường bắt đầu lao dốc thì các chủ đầu tư lại sử dụng phương pháp "lấy ngắn nuôi dài", trong đó giảm giá là hình thức đầu tiên được tính đến. Lãi suất tăng cao, giá nguyên vật liệu như xi măng, gạch, sắt thép tăng đến gần 30%, tổng dư nợ tín dụng dành cho BĐS tiếp tục giảm tối đa còn 16%. Trước tình trạng “đóng băng” của thị trường trong nhiều tháng vừa qua thì dường như cứu cánh cuối cùng cho các chủ đầu tư BĐS tại thời điểm này chính là vốn huy động từ khách hàng và trông chờ vào chính sách tín dụng cho BĐS của Nhà nước.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, tình trạng sụt giảm của thị trường trong thời gian qua đã khiến thị trường giảm dần về giá trị thực, giúp thị trường bình ổn và người dân có thể dễ dàng tiếp cận với nhiều loại hình BĐS. Tuy vậy, lượng giao dịch thành công không đáng kể, và mặc dù giá đã giảm nhưng vẫn còn ở mức quá cao so với sức mua thực tế của người dân.

Nhìn lại thị trường BĐS 6 tháng đầu năm nói chung, trong quý 2/2011 vừa qua nói riêng, giao dịch nhìn chung ảm đạm và có những diễn biến nóng – lạnh trái chiều. Trong Quý I giao dịch nhỏ giọt, xu hướng chờ đợi là chính, hầu hết các dự án đều không mang lại được hiệu quả cao. Đến gần cuối quý II, dưới sự điều tiết của Nhà nước, Ngân hàng thu hẹp nguồn vốn đầu tư cho ngành, lĩnh vực phi sản xuất làm cho thị trường gần như chậm lại, không hề có giao dịch.

Các chuyên gia địa ốc cũng dự đoán, 6 tháng cuối năm sẽ là cơ hội để những người có mức thu nhập trung bình có thể tiếp cận, mua được những loại hình BĐS phù hợp và gần với giá trị thực. Giá cả sẽ tiếp tục giảm và với nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư sẽ quan tâm tới chất lượng công trình hơn, các yếu tố cạnh tranh cao và chính sách giá phù hợp với điều kiện thị trường sẽ có khả năng thành công và thu hút được khách hàng.

Người bán lẫn người mua đều nên quan tâm

Thị trường BĐS đang rơi vào tình trạng đóng băng, khó khăn không chỉ riêng với nhà đầu tư nhỏ mà ngay cả các “ông lớn” cũng kêu. Ngoài lý do về tín dụng, còn một số vấn đề khác mà cả người đầu tư, người bán, lẫn người mua đều nên quan tâm, đó là:

Chính sách BĐS không thực sự hướng đến việc bảo vệ và nâng cao lợi ích của đa số người dân mà chỉ tạo thuận lợi cho việc kinh doanh mua bán BĐS, trong đó một bộ phận đầu cơ đã được trục lợi từ các chính sách này. Trong khi đại đa số người dân có thu nhập thấp thì giá BĐS lại quá cao, quá xa so với thực tế, tạo nên chênh lệch thu nhập ngày càng lớn, bất công xã hội ngày càng tăng.

Trong khi đó, hệ thống ngân hàng chỉ biết cho vay lấy lãi, không đánh giá rủi ro, năng lực thực hiện của chủ đầu tư cũng như tính khả thi của dự án. Và nguồn vốn hoạt động của thị trường lại phụ thuộc quá nhiều vào các ngân hàng thương mại. Một khi có rủi ro là kéo theo sự sụp đổ của cả một thị trường. Việc xây dựng và đầu tư tại nhiều dự án cũng không được minh bạch, rõ ràng.

Hệ thống các thủ tục và giấy tờ quá phức tạp gây phiền phức cho cả người mua lẫn người bán, ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội. Thị trường BĐS sẽ không thể phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch khi thủ tục hành chính còn chưa được thông thoáng, có lợi cho người dân. Bởi lẽ, thủ tục hành chính xuất hiện ở tất cả các phân khúc của thị trường BĐS, từ thị trường BĐS sơ cấp đến thị trường BĐS thứ cấp.

Thủ tục hành chính còn có tác động rất lớn đến sự vận hành của thị trường BĐS. Thủ tục hành chính thông thoáng, hiệu quả sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS. Ngược lại, nếu phức tạp, rườm rà, thiếu minh bạch sẽ gây cản trở sự phát triển thị trường.

Vai trò quản lý của Nhà nước cũng hết sức quan trọng đối với thị trường. Chức năng chủ yếu của hà nước đối với nền kinh tế được thể hiện chủ yếu qua công cụ điều tiết nền kinh tế phát triển theo hướng bền vững và đó cũng chính là công cụ can thiệp chủ yếu của Nhà nước vào kinh tế chứ không phải là các biện pháp hành chính, mà chỉ đem dùng trong thời gian ngắn hay chắp vá “lỗ thủng”.

(Tamnhin)